부동산 입지란 무엇일까? '학군보다 조망이 중요해질 것' [부동산 투자]

2016년 이후 부동산의 엄청난 상승.

2018년부터 2022년까지 부동산에는 엄청난 열기가 있었다.

집을 사기만하면 어디든 오르는 현상이 발생한 것이다.

코로나로 인한 현금 살포 및 제로금리가 세계적으로 시작되었고

그로 인한 넘치는 화폐 유동성은 모든 물가를 밀어 붙였다.

지역에 따라 오른 퍼센트는 다르지만, 정말 전국이 올랐다.

 

사실 2016년 문재인 대통령의 임기가 시작된 이후부터

대한민국은 전국적으로 부동산이 급등하기 시작하였다.

그 이유는 다주택자부터 시작되는 부동산 규제라고 생각하는데

이와 연관된 나의 개인적인 생각은 추후 써보도록 하겠다.

 

그렇다면, 지역에 따라 오른 정도가 다른 이유가 무엇일까?

그것을 알아야 차후 내가 투자를 할 때 좋지않을까 생각되어

앞으로의 부동산 투자를 위해 나만의 글을 써보고자 한다.

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과거: 입지는 학군에 따라 결정된다?

물론 지금도 고등학교마다 학력 성취의 차이가 큰 편이다. ( 애를 안 낳는 시대지만 )

예전부터 부모님에게 듣고자란 부동산 이야기가 있다.

부동산은 좋은 학군과 초중고가 가까이 있어야 한다고. 

부동산은 부모님의 바램이 담겨있는 곳이기 때문에

아이를 키우기 좋은 곳이 투자하기 좋은 곳이라는 이야기.

그러면 사람은 모이게 되고, 교통은 따라서 들어온다는 것.

그리고 인프라(음식점,카페,학원,쇼핑몰) 또한 같이 생기며

관공서(도청, 시청, 경찰서, 소방서 등)까지 생기면 금상첨화! 

 

즉, 부모님 세대에서 생각되는 부동산 입지는 다음과 같다.

1. 아이를 키우기 좋은 곳일 것. ( 학교, 학군, 치안 )

2. 버스, 지하철 등 대중교통이 편리할 것.

3. 주변에 자동차를 위한 도로가 잘 되어있을 것.

4. 음식점, 카페, 쇼핑몰 등 문화 생활 인프라가 있을 것.

5. 관공서등 사회적 인프라가 가까이 있을 것.

 

여기에 직장과 가까운 직주근접성 정도가 더해질 듯 하다.

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현재: 입지는 조망, 즉 뷰가 중요한 시대이다.

오피스텔이여도 뷰가 너무 좋다. - 호갱노노 -

예전에는 지역이름+건설사, ㅁㅁ마을, 브랜드명이 대세였지만

요즘 아파트 이름들이 어떤 식으로 지어지는지를 살펴보자.

ㅁㅁ역, 레이크, 레이크뷰, 파크, 호수, 오션뷰 등이 붙는다.

즉, 주변의 인프라나 아파트에서 볼 수 있는 뷰가 중요하다는 뜻이다.

 

실제로 같은 지역내에도 호수를 끼고 있으면 수억원 더 비싸게 되고

같은 아파트 단지 내에서도 뷰의 차이로 1~2억이상 차이가 나버린다.

신축 분양시에도 어떤 뷰가 나오냐에 따라 분양가격이 다르기도 하다.

그만큼이나 구입시 선호도에 있어서 뷰가 큰 역할을 하고 있음을 시사한다.

사실 이러한 현상을 뒷받침 할 수 있는 더 명확한 증거는 따로 있는데

요즘 신도시들간에 어떤 이유 때문에 가격 차이가 나는지 비교를 하거나

신도시와 구도심 신축간에 왜 가격차이가 발생하는지를 보면 된다.

 

물론 구도심중에서도 학군, 인프라, 재건축 가능성등 다른 이유에 의해서

신도시보다 비싼 경우도 존재하지만, 대부분은 신도시나 재개발된 지역이

구도심보다 훨씬 비싼 가격대로 거래가 되고있음을 알 수 있다.

위의 사진은 소형이지만 뷰가 나오는 오피스텔이다.

대학교에다니면서, 목돈을 만질 수 있는 일이 있었는데

바로 돈이 나오지 않아서 아쉬웠던 자리였다.

전용 84는 5억에서 실거래 11억 9500만원까지 갔다.

양창형인 경우고, 아니여도 9억선에서 거래되었다.

 

처음에는 교육이 안 좋다는 말이 엄청 나왔는데, 쏙 들어가더라.

신분당선부터 백화점, 그리고 도청, 법원등 관공서가 들어선다.

물론 도시 계획부터 있었겠지만, 요즘 분석해보면 신도시 중에서도 

특정 도시들에, 인프라가 계속 몰빵이 되는 것을 알 수 있는데
그게 바로 호수, 바다, 넓은 공원을 낀 곳임을 알 수 있다.

 

내가 생각하는 앞으로 투자가 괜찮은 지역은 뷰가 좋은 곳이다.

과거에는 지금처럼 금리가 높아지며 하락장이 왔을 때

가뜩이나 상승장에 늦게 가격이 오른 오피스텔은 더 빨리 떨어졌는데

앞으로는 소형 + 뷰가 좋은 아파트나 오피스텔이 대세가 될 듯 하다.

점점 늘어나는 1인가구, 2인가구들의 수요가 몰릴 것이니까.

 

이 생각은 대학생 1학년이던 2016년도부터 해왔던 생각인데

실제로 학군지보다 주변 경관과 인프라가 좋은 곳의 상승폭이

훨씬 많은 것을 초년생이 된 2023년까지 두 눈으로 지켜봤는데

꾸준하게 분석을 해서, 개인적으로 투자에 도움이 되고자

그리고 다른 사람들과 인사이트를 공유하고자 글을 쓴다.

 

차후 글들에서 뷰의 차이로 가격이 얼마나 차이가 나는지

역과의 거리로 가격차이가 얼마나 나는지 등을 알아보겠다.

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아래 표에서 지역을 누르면, 관련 분석글로 이동이 된다.

투자 가치가 높은 지역들
광교

 

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